Localiza las cláusulas abusivas de tu hipoteca

¿Cómo localizo las cláusulas abusivas que hay en mi contrato hipotecario?

Facilitado por: Pah Anoia

Los abogados de la PAH han hecho un listado con 18 cláusulas abusivas comunes en los contratos hipotecarios. En este documento repasamos esta lista, ordenando las cláusulas en el orden en que acostumbran a aparecer en las escrituras, y mostramos ejemplos de cómo están redactadas.

1. CLAÚSULA SUELO

“No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será del X,XX %”

Enlace de interés relacionado:

http://www.clausulasuelo.info/2013/03/ayuda-en-internet-para-eliminar-tu.html

http://stopdesahucios.15mcordoba.net/2013/09/21/si-tu-banco-te-ofrece-quitar-la-clausula-suelo-enterate-bien-de-la-letra-pequena/

2. REDONDEO AL ALZA

“Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”

3. MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR

Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como en la correspondiente Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011, en la que la Comisión Europea anunciaba el inicio de las investigaciones.

4. CUOTA FINAL

Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca, y posiblemente de la vida del hipotecado, que con una edad muy avanzada, y seguramente con una capacidad económica menor debe afrontar una "súper cuota" si no quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución hiptecaria como el presente, después de haber estado cumpliendo puntualmente durante 20, 30 o 40 años, según el caso, con el pago de su hipoteca.
Esta cláusula, al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.

5. COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS

(Entre 20 y 30 euros cada vez que se produce). Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad. Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.

6. INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS, E INCLUSO EN OCASIONES USURARIOS

El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta en todos los casos en que resulte desequilibrada como penalización en comparación con el interés remuneratorio habitual. Es utilizable el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en contrato de préstamo hipotecario siendo la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) con interés de demora del 19%, y el Juzgado entendió que tal condición resultaba usuraria (Ley Azcárate de 1908) anulando no solo la ejecución, sino también la hipoteca.

7. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA

"...no obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota"
En este sentido la S.T.S. de 16 de diciembre de 2.009: “sobre abusividad de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción."

8. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO

Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir un seguro precisamente de incendios.

9. ASUNCIÓN DE COSTAS

Hecho de establecer previamente que ante una reclamación judicial, las costas y gastos judiciales correrán a cargo del prestatario.

10. CUANTÍAS EXIGIDAS RESPECTO A LAS COSTAS JUDICIALES

En el despacho de ejecución del presente proceso se establece una cuantía de XX.XXX € en concepto de costas judiciales.

11. CESIÓN DE CRÉDITO

Renuncia a la cesión de derechos por parte del prestatario, y no así por parte del prestamista.

12. RENUNCIA AL FUERO PROPIO

13. ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS

Se establece el siguiente orden en la imputación de pagos: Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato, intereses ordinarios y amortizaciones vencidas, y que supone vulneración del régimen previsto en los art° 1172, 1173 y 1174 CC (La cláusula afecta al contenido esencial del contrato pues, en definitiva, mediante ella se determina la forma en que se asignarán los pagos que constituyen la principal obligación del deudor, pero no consta que se haya negociado entre las partes). Su trascendencia podría dar lugar incluso a la nulidad del contrato, pues no cabe duda que estableciendo un régimen de imputación en que se priorice la amortización del principal pendiente de pago, el devengo de intereses ordinarios y el cuadro general de amortización sería muy distinto, dando lugar a una reclamación dineraria con un importe igualmente distinto frente al deudor. Ya en la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, se establece otro bien distinto orden.

14. LA PROHIBICIÓN DE ARRENDAR, ENAJENAR NI GRAVAR BIENES O ELEMENTOS INTEGRANTE DEL INMUEBLE HIPOTECADO SIN CONSENTIMIENTO DE LA ENTIDAD FINANCIERA

15. RENUNCIA AL EXAMEN DE LA ESCRITURA CON ANTERIORIDAD A LA FIRMA DEL CONTRATO

“La parte prestataria renuncia expresamente a su derecho a examinar el proyecto de la presente escritura de préstamo por lo que la misma se otorga en mi despacho”.

Guión taller de clausulas abusivas

Concepto de clausula abusiva

Una cláusula abusiva, también conocida como cláusula leonina, es toda cláusula contractual no negociada individualmente, predispuesta, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes. Que va en contra de la buena fe, causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. La Ley las considera nulas de pleno derecho. Esto no implica la nulidad del contrato.

Descripción de las clausulas abusivas

 Clausula suelo techo

En estas clausulas , se fijan una cantidad mínima (suelo) y una cantidad máxima (techo) que cada cliente deberá pagar con independencia del índice referenciado en el contrato.

¿Es una condición general de la contratación o un a condición particular?

A la hora de encuadrar a la clausula suelo y techo en alguno de estos 2 bloques hay que comprobar los siguientes extremos.

- ¿Tuvo el prestatario un conocimiento previo de esta clausula, consintiendo libremente la inclusión de la misma en el contrato de préstamo hipotecario o le vino impuesta por la entidad bancaria?

- ¿En la publicidad emitida por el banco se le advirtió por escrito de la existencia de esta clausula?¿Se le informo tan solo de forma verbal?

- ¿Afecta esta clausula a un elemento esencial del contrato, como es el precio y por tanto debe considerarse una clausula particular?

Salvo que el banco acredite que el cliente asumió con plena voluntad y conocimiento  el contenido de la clausula suelo – techo, esta sera una condición general y por tanto abusiva.

¿Cuales son las consecuencias jurídicas de la nulidad de este tipo de clausulas?

a- Si acreditamos que es una condición general pero no abusiva (es decir que ha respetado los índices euribor dentro de sus margenes)

Existe jurisprudencia que recalca que con el simple hecho de acreditar que esta clausula es una condición general , puede decretares la nulidad de la misma al no haber existido consentimiento libre del prestatario, a la inclusión de la clausula suelo.

b- Si acreditamos que es una condición general y abusiva

En este supuesto caben 2 opciones:

- Declarar la nulidad de la clausula abusiva (sobre la base de los artículos 80 y 82 de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios)

- Declarar la nulidad total del préstamo hipotecario (aplicando el articulo 1 de la ley de 23 de julio de 1908), al haberse pactado unos intereses usurarios o leoninos, aprovechándose la entidad bancaria de las circunstancias personales del cliente o de su desconocimiento.

En todo caso , si un tribunal llega a determinar la nulidad de estas clausulas, se condenara a la entidad demandada devolver al cliente aquellas cantidades que hayan cobrado en virtud de la clausula declarada nula.

Clausulas de vencimiento anticipado  ¿Cuando son abusivas?

Las clausulas de vencimiento anticipado suelen aparecer habitualmente en los contratos hipotecarios

Dichas clausulas se dividen en 2 grupos:

- Clausula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo

Es una clausula desproporcionada, ya que anuda un incumplimiento leve a una consecuencia grave, como es la del vencimiento anticipado, hasta el punto que el banco puede reclamar de una sola vez la totalidad del préstamo pendiente de pago.

- Clausula de vencimiento anticipado, cuando se produzca el embargo de bienes del cliente o resulte disminuida su solvencia.

Si existe en el contrato esta clausula , la misma es sin ninguna duda, abusiva.

¿En que casos el banco puede reservarse el derecho a dar por resuelta la totalidad del contrato?

(amparo art.1.129 del código civil)

a- Si el cliente se declara insolvente después de constituido el contrato (salvo que garantice la deuda)

b- Si el deudor no otorga a el banco las garantías a las que se hubiere comprometido

c- Si de modo voluntario, el cliente hubiere disminuido las garantías establecidas, o por si caso fortuito desaparecen todas ellas, salvo que las sustituya por otras nuevas e igualmente seguras

Comisiones por gestión de cobros de impagados o reclamación de posiciones deudoras

(20 o 30 euros cada vez que se produce)

El banco deberá comprobar que el cobro este vinculado a al existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente ( por ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión)

Es abusiva su aplicación automática

Es nula la clausula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

Intereses de demora abusivos e incluso usurarios

Los bancos suelen reclamar a los propietarios una cantidad por los intereses moratorios derivada del retraso acumulado del cliente en el pago de sus cuotas.

En ningún caso podra aplicarse a los creditos que se conceda en forma de descubiertos un interes  que de a lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interes legal del dinero (12%)

De encontrarnos en el supuesto de que el interes de demora supere esta cifra, la entidad bancaria estara obligada a devolver al cliente aquellas cantidades que superen el 12%, existiendo jurisprudencia

Cesion de credito

Renuncia a la cesion de derechos por parte del cliente y no asi por parte de la entidad bancaria

Orden de imputacion de pagos

Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato , intereses ordinarios y amortizaciones vencidas.

La prohibicion de arrendar,enajenar ni gravar bienes o elementos integrantes del inmueble hipotecado sin  consentimiento del banco

Este tipo de clausulas es abusiva y el banco no podra imponer al propietario esta prohibicion

Liquidacion unilateral.

Liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamacion judicial de la misma , sin que el cliente pueda oponerse a dichos calculos

Clausulas de emision de pagare en blanco y imposicion de costas judiciales

a- Emision de un pagare en blanco como garantia de cobro

En ocasiones los bancos imponen una clausula dentro del contrato del prestamo, según el cual , el cliente debe emitir un pagare en blanco como garantia del cobro hipotecario

b- Imposicion de las costas judiciales a el cliente

Al imponer  esta obligacion de pago de las costas judiciales , con independencia de cual sea el resultado del juicio.

El banco no se encuentra legitimado para imponer el pago de las costas al cliente ya que dicha cuestion compete exclusivamente a el juez.

Renuncia a fuero propio

Ejemplo :

Con renuncia expresa de cualquier otro fuero que pudiera corresponderles , las partes se someten expresamente a los juzgados y tribunales de...., para la resolucion de cuantas cuestiones y controversias pudieran surgir en relacion al presente contrato.

- La imposicion al cliente de la renuncia de elegir el fuero que le pudiera corresponder por ley

 - La extension de la sumision expresa a todas las cuestiones realtivas al prestamo hipotecario.

Redondeo al alza de los intereses

Consiste en establecer en los prestamos hipotecarios , clausulas por las que el banco fija un redondeo al alza a la hora de calcular los intereses.

Ejemplo:

Si la suma del tipo basico de referencia y el margen o diferencial no fuera multiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interes resultante se redondeara al multiplo superior de dicho cuarto de plazo.

Con la clausula de redondeo al alza, se refuerza la posicion del banco mediante la recepcion de unos ingresos sin dar a cambio ningun servicio y contrariamente se debilita la posicion del cliente que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin redondeo de buena fe.

El carácter abusivo no es aplicabe a todos los redondeos, si por ejemplo el banco establece el redondeo al intervalo mas proximo (sea al alza o a la baja), su impacto financiero es neutro .

Por tanto, el redondeo a la baja o intervalo mas proximo es legal.

En cuanto a las consecuencia de la nulidad de la clausula de redondeo al alza, el deudor puede solicitar a la entidad bancaria la devolucion del exceso cobrado entre el interes variable y el redondeado impuesto.

Cuota final

Clausula que impone al consumidor la sociedad tasadora del inmueble hipotecado

Los gastos de tasacion del inmueble corren a cargo del comprador

- Libertad para la eleccion de la sociedad tasadora

- Obligacion de entregar al cliente copia de la tasacion

Seguros vinculados a prestamos hipotecarios

La imposicion de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados es ilegal.

No son validas las clausulas en las que se concede al banco la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.

Seguro de daños

-  No se puede imponer un seguro contra daños que cubra mas alla del continente (ej. contenido)

 En este caso se debe calcular el valor de tasacion excluido el valor del suelo.

-  No se puede imponer un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca.

- No se puede imponer la contratacion de seguros que cubra daños distintos (ej. robo)

Estas clausulas son abusivas por suponer un desequilibrio importante contractual en perjuicio del consumidor.

Ejemplo:

“El banco queda autorizado para aplicar la indemnizacion del seguro al pago de la deuda, aunque el plazo no este vencido, quedando el remanente si lo hubiere a disposicion de el prestatario.”

Seguro de amortizacion en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia

ejemplo:

“La parte prestataria se obliga a concertar una póliza de seguro de vida, en que designara irrevocablemente al banco, para que durante toda la vigencia de la operación, resulte beneficiario de las indemnizaciones en caso se siniestro”

De este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad bancaria

Se debera analizar si en el contrato de prestamo se ha impuesto la contratacion de un seguro de vida, cargandose su importe en la cuenta vicnulada a la hipoteca. De ser asi, pueden y deben exigir a la entidad bancaria que devuelva al propietario aquellas cantidades que este haya pagado al banco por la contratacion de dicho seguro.

Subrogación o cancelación de préstamo concertado por promotor/vendedor

Clausula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción.

Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o vendedor.

No se le puede imponer los intereses del préstamo hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación, se produciría un incremento del precio de la vivienda , sin prestación adicional .

Escrito a ASNEF - EQUIFAX

Facilitado por: Pah Garraf

Aquellas personas que se hallan  en los ficheros de morosidad (ASNEF u otro)

Escrito que se pueden realizar aquellas personas que tienen cláusulas abusivas y han realizado las reclamaciones pertinentes a la entidad, para que les quiten de los ficheros de morosidad.

Muy srs. nuestros:
 

Los que más abajo suscriben en respuesta a su escrito del pasado día 15 de Junio de 2013 manifiestan lo siguiente:

                Rechazamos la acusación de  haber incurrido en incumplimiento de pago con "NOMBRE DE LA ENTIDAD", toda vez que la titular del Préstamo Hipotecario lo ha IMPUGNADO y éste se encuentra en fase de negociación con la referida Entidad por los siguientes fundamentos de derecho:

1.       El Contrato Hipotecario suscrito en su día contraviene la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 05 de Abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

2.       La sentencia de la Sala Primera del TRIBUNAL DE JUSTICIA de Luxemburgo del 14 de Marzo de 2013, donde interpreta la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 05/04/1993 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (litigio entre el Sr. Aziz y la  Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona y Manresa), se opone a la legislación hipotecaria española permitiendo al juez el poder apreciar el carácter abusivo de las clausulas del contrato.

3.       La Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 241/2013 de 09 de Mayo de 2013 declara la nulidad de las clausulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con los consumidores.

4.       La Ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Modifica la legislación existente y contempla el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en los contratos hipotecarios por lo que el Tribunal podrá apreciar el carácter abusivo de las mismas.

              Por todo lo expuesto es necesario antes de realizarnos reclamación por impago, que "Nombre de la entidad" anule la cláusula suelo de los contratos hipotecarios  y nos devuelva las cantidades que se ha embolsado indebidamente por la aplicación de la misma, además se avenga a retirar de la reclamación los intereses de demora abusivos y el cobro de comisiones que de acuerdo con la normativa del Banco de España son ilegales. Entre otras cuestiones que tenemos pendientes de aclarar y una vez llegados a un acuerdo, se establecerá la cuantía real de la deuda y es en esa nueva situación, en igualdad de condiciones con la Entidad que continuaremos haciendo frente a las obligaciones que se deriven del nuevo contrato que surja de las negociaciones en curso.

Atentamente.