En esta entrada se muestran los detalles del cambio introducido este año en la ley de regulación del mercado de alquiler. Esta redacción es fruto de los apuntes tomados en el taller al que asistió Pah Alt Penedès el pasado miércoles 6 de noviembre en el local de Pah Barcelona.
LEY 4/2013 DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO
DEL ALQUILER DE VIVIENDA (MAYO 2013)
Ley aprobada con los votos favorables de PP y UPYD y con las
abstenciones de CIU y PNV.
Resumen de la ley:
Flexibiliza el mercado de alquiler. Según ellos, en España no se
alquila porque los propietarios no tienen suficientes garantías para
alquilar. Para evitar esto, se decretan las siguientes medidas:
- Cambio del plazo de duración mínima del contrato de
alquiler de los 5 a los 3 años.
- Se liberaliza el aumento de las cuotas de pago anualmente
desvinculándolo del IPC. A la hora de firmar un contrato de
alquiler es muy importante revisar la letra pequeña en busca de una
cláusula que hable de esto.
- Dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler, si el
propietario vende el piso, y el contrato no está inscrito en el
Registro de la Propiedad, el nuevo propietario no tiene que respetar
a los inquilinos. En el mismo caso se incluye el obligar a los
inquilinos a dejar la vivienda con un preaviso de 2 meses si se
alegan necesidades familiares por parte del propietario.
- Si hay una transmisión a un tercero de la vivienda
alquilada, el inquilino no tiene por qué ser avisado de la venta.
Hasta ahora debían ser notificados y además existía la condición
de venta preferente de la vivienda al inquilino. Esto desaparece.
- Desahucio exprés. Solamente con un mes de impago, ya se
puede iniciar el proceso de desahucio. La familia sólo dispone de
10 días para poder hacer frente al pago insatisfecho y evitar el
proceso judicial. En el momento en el que se recibe la demanda de
desahucio, el afectado sólo dispondrá de 10 días para intentar
oponerse al proceso. Dentro de estos 10 días, solamente durante los
3 primeros el afectado podrá personarse en el Juzgado para
solicitar justicia gratuita y detener el proceso mientras se le
asigna abogado de oficio. Dentro del restante de días hasta los 10,
se podrán presentar oposiciones. Especificado en la demanda que se
recibe, constará un día para la vista, si se tiene abogado de
oficio se podrá acudir a ella. Si no se dispone de ello, se irá
directamente a la fecha de desahucio programada. El proceso de
desahucio tiene una duración media de 2 meses.
- Tras haber sufrido el proceso de desahucio, las personas
titulares del contrato de alquiler impagado entrarán en un registro
estatal de morosos durante 6 años. Este registro no será público,
pero sí tendrán acceso todas las agencias inmobiliarias. Esto
supone que si una familia ha pasado por un proceso de desahucio de
alquiler por el impago de una cuota, en el momento en el que intente
alquilar otro piso, se le denegará el acceso.
Esta reforma de la ley del alquiler está dirigida a beneficiar y
facilitar el mercado de alquiler para las entidades financieras y
grandes inmobiliarias, teniendo pararelismo con la ley 16/2012,
aprobada en diciembre de 2012, en la que se decretó que las SOCIMIs
(Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario) quedan totalmente eximidas del pago del impuesto de
sociedades, que hasta ahora representaba el 30% de los beneficios de
las empresas. Esta dos leyes allanan el camino también para todas
las inversiones extranjeras de fondos buitre que están llegando a
nuestro país. Estos fondos adquieren las viviendas a muy bajo precio
y, con unas leyes totalmente favorables, pueden obtener grandes
beneficios, estrujar al inquilino y finalmente no pagar impuestos en
nuestro país. *
* Valoración del autor de este resumen, al trapasar la información recopilada.
CÓMO GESTIONAR LOS CASOS DE AFECTADOS POR IMPAGO DE ALQUILER:
NOTA GENERAL: La inversión inicial a la hora de alquilar un piso
supone abonar una fianza, el primer mes y los gastos de gestión.
CASOS:
- Cuando hay un problema entre particulares, hemos de saber que
en cada Ayuntamiento hay un servicio de mediación para este tema, a
través de las oficinas de Vivienda. También se pueden solicitar
ayudas.
- Cuando al particular le gestionan el contrato de alquiler a
través de empresas inmobiliarias. Es un tema más complicado. Hay
que negociar con la agencia.
- Patronato: Pisos de protección oficial. Familias que ya
tenían problemas antes de la crisis. En este caso hay que lidiar
con el Ayuntamiento. Lo primero es buscar un informe favorable de la
asistente social. Si hay informe favorable, solicitar todas las
subvenciones posibles. Recordar que existe una ayuda de la
Generalitat para el alquiler para personas que proceden de un
proceso hipotecario.
- Agencias subcontratadas por bancos y Sareb: Son los peores. Amenazan y coaccionan, igual que con las hipotecas. La reacción ante ellas es la misma que en el proceso hipotecario. Ignorar las llamadas y montar acciones colectivas, ya que es el mismo enemigo que en las hipotecas. Por mucho que nos llamen estas empresas, el que tiene la última palabra es el banco.
NOTA: La Pah no puede involucrase directamente en conflictos entre pequeños propietarios particulares y sus inquilinos. Lo que sí se puede hacer es facilitarles el camino a un servicio de mediación. Hemos de tener en cuenta la existencia de propietarios para los cuales el pago de su hipoteca depende del alquiler de su propia vivienda. No obstante, existen maneras de llegar a acuerdos entre las partes a la hora de abandonar una vivienda, dejando plazo suficiente para obtener alternativa habitacional para los inquilinos, y poner en conocimiento de los afectados la posibilidad de acudir a Servicios Sociales del Ayuntamiento.
DOCUMENTO DEL OBSERVATORI DESC REPARTIDO A LOS ASISTENTES DEL TALLER: